• Benvinguts a la web del Col·legi d'Administradors de Finques de Girona
  • 972 20 59 74 / 972 20 56 67
  • info@cafgi.org
Funcions de l'Administrador

L'administrador de finques és un professional independent, el qual, de forma habitual i continuada, administra finques de tercers, bé urbanes, bé rústiques. La seva adscripció al Col·legi comporta que s'avingui a unes normes d'actuació que garanteixen eficàcia i responsabilitat en l'exercici de la professió i, especialment, en les tasques encomanades. El seu camp d'actuació no és, ni de bon tros, limitat ni estàtic, sinó que és d'allò més ampli, determinat per la pròpia dinàmica de les mateixes relacions humanes. És per això que l'administrador de finques desenvolupa un paper de gran importància socio-econòmica, palpable de forma més que evident entre els propis ciutadans, la qual cosa es pot constatar a través de les seves funcions. Aquestes van encaminades, bàsicament, envers la gestió de béns immobles (mantenir i fer rendible el patrimoni immobiliari), la mediació en la relació entre propietaris i llogaters, l'administració de comunitats de propietaris o de béns dels mateixos propietaris, l'assessorament sobre matèries relacionades amb la propietat immobiliària, etc.

Entre les tasques que pot assumir un administrador de finques, respecte d'allò que és pròpiament propietat vertical, podem fer esment de les següents:
  1. -La vigilància i conservació de la finca, en general.
  2. -L'observació de les modificacions de qualsevol norma municipal o d'un altre estament que pugui afectar, en la seva aplicació, a la propietat.
  3. -Atendre pagaments que puguin sorgir en relació amb la finca (impostos, contribucions, subministraments, etc.).
  4. -Les altres gestions que mútuament convinguin el propietari i l'administrador.

Per al cas específic que la finca es destini a lloguer (tant si és de residència habitual, com si és de lloguer turístic o de vacances), és de la seva competència:
  1. -La captació, per diversos mitjans que estan al seu abast, i selecció de llogaters.
  2. -La consecució de les condicions d'habitabilitat, l'obtenció de la corresponent cèdula i dels certificats de les instal·lacions per a la contractació dels subministraments.
  3. -Redacció i formalització del contracte d'arrendament, el seu registre i visat (constitució a INCASOL de la fiança legal).
  4. -El cobrament de les rendes per compte del propietari, la seva actualització, per variacions de l'IPC, o per repercussió d'obres, tributs, arbitris, taxes, o per diferències en valors cadastrals.
  5. -La coordinació de serveis necessaris per a la correcta disponibilitat de la finca (neteja, rentat de roba, etc.).
L'article 553-18, de la Llei 5/2006, del Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya concreta, per a l'administrador, com a mínim, les funcions següents:

a) Prendre les mesures convenients i fer els actes necessaris per a conservar els béns i el funcionament correcte dels serveis de la comunitat.
b) Vetllar perquè els propietaris compleixin les obligacions i fer-los els advertiments pertinents.
c) Preparar els comptes anuals de l'exercici precedent i el pressupost.
d) Executar els acords de la junta de propietaris i fer els cobraments i els pagaments que corresponguin.
e) Decidir l'execució de les obres de conservació i reparació de caràcter urgent, de la qual cosa ha de donar compte immediatament a la presidència.
f) Pagar, amb autorització de la presidència, les despeses de caràcter urgent que poden ésser a càrrec del fons de reserva.
g) Les altres funcions que expressament li siguin delegades per la junta de propietaris o atribuïdes per la llei.

Dins d'aquest àmbit d'actuació, l'administrador assumeix, igualment, les tasques de Secretaria de la comunitat de propietaris i, com a tal, afronta, segons l'article 553-17, les funcions d'estendre les actes de les reunions, fer les notificacions, expedir els certificats i custodiar la documentació de la Comunitat.

Amb independència d'aquestes tasques concretes, i atesa la seva capacitació professional, l'administrador de finques podrà també:
  1. -Organitzar i intervenir en la formalització de la constitució de la Comunitat de Propietaris.
  2. -Intervenir o assumir la confecció dels Estatuts i Reglaments interiors de la Comunitat.
  3. -Assessorar i establir directrius per a la redacció de l'escriptura de Divisió en Règim de Propietat Horitzontal.
  4. -Resoldre, respecte de les finques administrades, els tràmits laborals, i de gestió de IVA i de retencions de l'I.R.P.F.
  5. -Organitzar i assumir el procediment monitori de reclamació de les quotes, ja vençudes i pendents de pagament a la Comunitat.
COMUNITATS EN RÈGIM DE CONSTRUCCIÓ
Consisteix en l'administració de les Comunitats constituïdes per l'agrupació de diverses persones que tinguin per finalitat l'adquisició d'un solar i la construcció sobre el mateix d'un edifici, assumint el cost d'execució els components de la Comunitat, d'acord amb les participacions que corresponguin a cadascun d'ells (tant si l'edifici es destina posteriorment a la venda , com si és d'ús propi dels membres de la Comunitat).

L'actuació de l'administrador s'emmarca en la proposta del pressupost de despeses previsibles de la construcció i del calendari d'aportacions; el control i la comptabilitat de despeses i ingressos; vetllar per a l'acompliment dels plans d'obra; facilitar les bases i prèvia documentació, tant per a l'atorgament de l'escriptura de Declaració d'Obra Nova i Divisió en Règim de Propietat Horitzontal, com pel que fa als Estatuts de l'edifici i les seves normes de règim intern; la redacció de les actes de les reunions.

JUNTES DE COMPENSACIÓ
Correspon a l'administrador l'execució dels actes d'administració relatius a la Junta (execució del projecte del Pla econòmic i normes per l'exacció d'aportacions ordinàries i extraordinàries, control de costos d'execució, recaptació de les aportacions, liquidacions...).

ENTITATS DE CONSERVACIÓ
Correspon a l'administrador gestionar la conservació de les obres d'urbanització realitzades i manteniment de les dotacions i instal·lacions dels serveis públics.
Per la seva capacitació professional, l'administrador de finques pot també:
  1. - Assessorar sobre totes les matèries relacionades amb la propietat immobiliària.
  2. - Procedir a l'emissió de dictàmens sobre assumptes propis de l'àmbit de les seves funcions, i intervenir, com a tècnic en la matèria, com a perit judicial i emetre dictàmens sobre la valoració de preu d'un arrendament.
  3. - Atendre la mediació entre parts implicades en conflictes generats en l'àmbit d'aplicació de la seva activitat professional.